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Berlin

Mieten in Berlin steigen weiter, aber nicht mehr so schnell

Berlins Mieter zahlen im Durchschnitt 6,72 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt) für ihre Wohnung - 33 Cent mehr als noch vor zwei Jahren. Damit sind die Mieten in den vergangenen zwei Jahren um fünf Prozent gestiegen. Das ist ein deutlich schwächerer Anstieg als in den Jahren zuvor. „Das ist kein Grund zur Entwarnung, aber ein deutliches Zeichen dafür, dass die mietenstabilisierenden Maßnahmen des Landes Berlin Wirkung zeigen“, sagte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am Montag bei der Vorstellung des neuen Berliner Mietspiegels. Altbauwohnungen und kleine Apartments haben sich jedoch erneut deutlich verteuert.



Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert und gibt Auskunft über die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich Mieter und Vermieter bei der Ermittlung einer angemessenen Mieterhöhung rechtssicher orientieren sollen. Er gilt für knapp 1,4 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen in Berlin und ist auch die Richtschnur für die sogenannte Mietpreisbremse. Erstellt wird er im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen von der F+ B Forschungsgruppe Hamburg. Diese hat durch eine Befragung von Mietern und Vermietern Daten zur Miete und Ausstattung von rund 11.000 zufällig ausgewählten Wohnungen erhoben.



Mieten in Berlin: Mietspiegel 2019 zeigt leichte Entspannung

Von 2017 bis 2019 hat sich die jährliche Mietsteigerungsrate nach den Ergebnissen der Studie nahezu halbiert. Von 2015 bis 2017 hatten die Mieten noch um 55 Cent zugelegt (jährlich 4,6 Prozent). Auch in der Langzeitbetrachtung ist eine leichte Entspannung sichtbar: Seit dem Jahr 2000 lag der prozentuale Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete bei rund 2,8 Prozent.



Allerdings können nicht alle Mieter gleichermaßen aufatmen: Die Baualtersklasse bis 1918, also die klassischen Gründerzeitbauten, weisen insgesamt mit 7,7 Prozent beziehungsweise 78 Cent je Quadratmeter und Monat im Vergleich zu den übrigen Baualtersklassen den deutlich höheren Mietanstieg auf. Dieser Trend verschärft sich sogar noch, wenn die Entwicklung der Oberwerte betrachtet wird. Diese liegen 2019 nahezu flächendeckend über der zehn Euro-Grenze.



Mieten in kleine Altbauwohnungen auffallend hoch



Auffallend hoch sind die Oberwerte mit über zwölf Euro je Quadratmeter insbesondere in den kleinen Wohnungen bis unter 40 Quadratmeter, die bis 1918 bezugsfertig wurden. Hier werden in einfachen Wohnlagen im Durchschnitt 7,90, in den Oberwerten bis zu 12,97 Euro gezahlt. „Die hohen Oberwerte sind das Abbild teurer Mietvertragsabschlüsse. Ein beträchtlicher Teil der in die Erhebung eingeflossenen Neuvertragsabschlüsse dürfte unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart worden sein, die 2015 in Berlin in Kraft getreten ist“, kommentierte Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins (BMV) diese Entwicklung.



Durchweg positiv beurteilten Senatorin Lompscher sowie die Mieter- und Vermietervertreter die Tatsache, dass der Mietspiegel 2019 erstmals seit 2013 von allen sechs beteiligten Mieter- und Vermieterverbände unterzeichnet wurde. „Das ist ein gutes Zeichen und führt zu mehr Rechtssicherheit“, sagte die Senatorin. Immer wieder hatten Vermieter, allen voran der größte private Wohnungskonzern in Berlin, die Deutsche Wohnen, gegen die Anwendung des Mietspiegels geklagt und teilweise vor Gericht auch Recht bekommen. Die Senatorin appellierte an die Deutsche Wohnen, den neuen Mietspiegel anzuerkennen. „Als größter privater Vermieter Berlins haben Sie eine besondere Verantwortung. Machen Sie der Verunsicherung der Mieter in dieser Stadt endlich ein Ende und erkennen Sie den Mietspiegel vorbehaltlos an“, so die Senatorin.



Reaktionen auf Mietspiegel fallen sehr unterschiedlich aus



Je nach Parteizugehörigkeit sowie aus Mieter- oder Vermietersicht fielen die Reaktionen auf das neue Orienterungswerk zur Mietermittlung am Montag sehr unterschiedlich aus. Einig waren sich alle nur in einer Hinsicht: Der langsamere Anstieg könne kein Grund zur Entwarnung sein.



Für die Oppositionsparteien CDU und FDP sowie die Verbände der Wohnungswirtschaft steht dabei vor allem die Forderung im Vordergrund, mehr Neubauanstrengungen zu unternehmen. „Der Berliner Senat muss jetzt mit höchster Dringlichkeit die Rahmenbedingungen für eine deutliche Ausweitung des Wohnungsneubaus schaffen, um den Anforderungen der wachsenden Stadt zu genügen“, sagte etwa Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg. Enteignungen von großen Wohnungsunternehmen oder ein Landesmietendeckel, wie sie die rot-rot-grüne Landesregierung diskutiere, schaffe dagegen keine einzige neue Wohnung. Nach Einschätzung des BFW könne von dem aktuell verkündeten Mietenwahnsinn keine Rede sein.



IHK-Präsidentin Kramm: "Ausreichend Flächen für den Wohnungsbau bereitstellen"



Ähnlich argumentierte Beatrice Kramm, Präsidentin der IHK Berlin. „Nachhaltige Entlastung schaffen nur neu errichtete Wohnungen - und hier liegt die Zielmarke bei 20.000 pro Jahr. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen ausreichend Flächen für den Wohnungsbau bereitgestellt werden“, betonte Kramm. Dass in dieser Hinsicht von einigen Senatsmitgliedern auch über die Randbebauung des Tempelhofer Feldes nachgedacht werde, sei zumindest ein Schritt in die richtige Richtung. Wie berichtet hatte sich SPD-Fraktionschef Raed Saleh am Wochenende für eine Volksbefragung zum Thema Randbebauung ausgesprochen. Angesichts der Wohnungsnot sei es legitim, über eine Neubewertung nachzudenken, sagte Saleh.



Gerade für Mieter mit mittleren Einkommen entstünden keine neuen Mietwohnungen mehr, kritisierte Christian Gräff, wirtschaftspolitischer Sprecher der CDU-Fraktion die Politik der Landesregierung. Im Segment zwischen 6,50 Euro und 13 Euro pro Quadratmeter entstünden derzeit praktisch überhaupt keine neuen Mietwohnungen mehr, so Gräff weiter.



Auch der Berliner Mieterverein (BMV) warnte davor, sich angesichts des relativ schwachen Anstiegs der durchschnittlichen Nettokaltmiete auf 6,72 Euro zurückzulehnen. Anders als die Vermieterverbände sprach sich Werner zur Bekämpfung hoher Mieten für eine weitere Regulierung des Mietenmarktes in der Hauptstadt aus. Problematisch seien in vielen Baukategorien die hohen Oberwerte. Diese seien oft die Berechnungsgrundlage der Vermieter.



„Hohe Oberwerte insbesondere im Altbau sind aus Sicht der Mieter problematisch“, sagte die stellvertretende BMV-Geschäftsführerin Werner. Vermieter würden sich bei Mieterhöhungen oft auf den Oberwert beziehen, ohne eine konkrete Einordnung der Wohnung in die Mietzinsspanne vorzunehmen. Solange sich die Mieterhöhung innerhalb der Mietzinsspanne hält und der Oberwert nicht überschritten wird, genügt das zwar formal für die Begründung einer Mieterhöhung. Die so ermittelte Miete entspreche aber oft nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete.



Mieterverein empfiehlt jede Mieterhöhung zu prüfen

„Wir können daher nur dringend empfehlen, jede Mieterhöhung zu prüfen. Nach Zugang einer Mieterhöhung bleiben für die Prüfung volle zwei Monate Zeit“, so Werner weiter. Im Mietspiegel seien zudem alle Mieten einzubeziehen und nicht nur die Mieten, die sich innerhalb der letzten vier Jahre geändert haben, forderte Werner. Die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen müssten zudem flächendeckend auf maximal zwei Prozent pro Jahr gesenkt werden.



Vertreter der rot-rot-grünen Regierungskoalition kündigten an, sie würden weiter daran arbeiten, mietpreisdämpfende Instrumente zu schärfen. So verwiesen Grüne und SPD auf die aktuell laufende Prüfung eines landesweiten Mietendeckels.



Und Christian Hoßbach, Vorsitzender des DGB Berlin-Brandenburg betonte, dass die steigenden Mieten auch weiterhin „eine ernsthafte soziale Bedrohung für durchschnittlich verdienende Beschäftigte“ seien. Die von den Gewerkschaften ausgehandelten Lohnerhöhungen würden von den Mieten weitgehend aufgefressen. Viele Menschen zahlen mehr Miete, als sie sich eigentlich leisten können: 44 Prozent der Haushalte in Berlin geben schon für die Kaltmiete mehr als 30 Prozent des Einkommens aus, so Hoßbach.



Die Berliner Morgenpost beantwortet die wichtigsten Fragen zum Mietspiegel

Wer erstellt den Mietspiegel und auf welcher Datenbasis geschieht das?



Der Berliner Mietspiegel wird im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Hamburg ermittelt. Diese hat durch eine Befragung der Mieter und Vermieter Daten zur Miete und Ausstattung bei rund 10.000 zufällig ausgewählten Wohnungen erhoben. Die Befragung fand von September bis Dezember 2018 statt. Berücksichtigt werden aber nur Mieten, die in den vergangenen vier Jahren erhöht wurden – etwa durch den Abschluss eines neuen Vertrages oder durch eine Mieterhöhung. An der Mietspiegelerstellung wirken zudem beratend Interessenvertreter der Vermieter und Mieter mit.



Für wen gilt der Mietspiegel?



Der Mietspiegel gilt für rund 1,4 der insgesamt 1,9 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Denn Neubauwohnungen ab 2018 und umfassend sanierte Wohnungen sowie Sozialwohnungen sind ausgenommen. Der Mietspiegel gilt nicht für selbst genutztes Wohneigentum, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern sowie Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.



Ab wann gilt der Mietspiegel?



Mit der Veröffentlichung im Internet und im Berliner Amtsblatt löst der Mietspiegel 2019 sofort den von 2017 ab.



Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?



Generell gilt: Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn die Miete von Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungszuschlägen abgesehen zuvor ein Jahr lang unverändert geblieben ist. Zudem darf sie in Berlin innerhalb von drei Jahren nur um bis zu 15 Prozent erhöht werden – und das maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Mietspiegel adressgenau je nach Wohnlage, Baualter, Ausstattung und Größe einer Wohnung ermittelt. Ausgenommen sind die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften: Im Mietenbündnis mit dem Senat haben sie sich dazu verpflichtet, dass sie ihre Mieten um maximal zwei Prozent im Jahr erhöhen.



Wie nutze ich den Mietspiegel?



Wer ermitteln will, ob sich die verlangte Miete im Rahmen der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete befindet, kann dies mit dem Mietspiegel-Onlinerechner unter www.berlin.de/mietspiegel im Internet tun. Fragen zum Mietspiegel werden über das „Servicetelefon Miete“ unter der Nummer (030) 90 139 4777 beantwortet. Zusätzlich werden in den nächsten Tagen Broschüren mit dem Mietspiegel sowie der Betriebskostenübersicht unter anderem an alle Bezirke und die beteiligten Mieter- und Vermieterverbände kostenlos verteilt.



Die Broschüre ist auch in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Württembergische Straße 6, in Wilmersdorf kostenfrei erhältlich.

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