Wohnung bei Abwesenheit unter- beziehungsweise zwischenvermieten: Rechte, Pflichten, Praxistipps

Darf man seine Wohnung untervermieten? Foto: © Adobe

In der heutigen Zeit ist es in vielen Städten und Gemeinden schwierig bis unmöglich geworden, zeitnah eine neue Wohnung zu finden – Hannover und Umland gehören felsenfest mit dazu. Wer eine Bleibe hat, erst recht mit einem fair bepreisten Mietvertrag, der möchte sie deshalb verständlicherweise nur aufgeben, wenn ein wirklich guter Grund vorhanden ist.

Besonders, wenn es jedoch nötig ist, die Wohnung für eine begrenzte Zeit zu verlassen, kann das für Fragestellungen der besonderen Art sorgen. Denn egal ob Auslandssemester, zeitlich begrenzte Versetzung, Auslandseinsatz oder Weltreise: Einerseits möchte man auch nach der Rückkehr wieder in dieselbe Wohnung zurückkehren und alle Annehmlichkeiten des Alt-Mietvertrags genießen. Andererseits kann es eine ziemliche Belastung sein, unterdessen womöglich zwei (vollständige) Mieten zahlen zu müssen.

Die übliche Wohnung für die Abwesenheit an jemand anderen unter- bzw. zwischenzuvermieten, kann dieses Dilemma lösen. Doch was ist hierbei überhaupt gestattet und wie vermietet man „seine“ volleingerichtete Wohnung an einen womöglich völlig Fremden?

Hinweis: Dieser Artikel kann und darf natürlich keine fachkundige Rechtsberatung ersetzen. Im Zweifelsfall gelten daher ausschließlich die aktuellen Gesetze sowie maßgeblichen Gerichtsurteile.

Wohnung als Mieter vermieten: Was ist überhaupt gestattet? Ein Mieter, der seinerseits selbst als Vermieter seiner angemieteten Wohnung oder eines Teils davon auftritt. Wie man diesen Zustand bezeichnet, unterscheidet sich lediglich von den Zeiträumen und Umfängen, von denen gesprochen wird: ·      
Untervermietung: Hierbei ist in aller Regel von einem dauerhaften Vermietungsverhältnis auszugehen. Besonders relevant ist jedoch der Vermietungsumfang: In aller Regel werden bei einer Untervermietung lediglich Teile der Wohnung sowie gemeinsam genutzte Räume vermietet. Vergleichsweise selten wird die gesamte Wohnung ohne vereinbarten Auszugstermin untervermietet. ·      
Zwischenvermietung: Sie zeichnet sich durch einen von Anfang an vertraglich festgelegten Endzeitpunkt aus. Meistens handelt es sich hierbei zudem um eine Vermietung der gesamten Wohnung, damit zwar einerseits der Mietvertrag weiterhin wie gehabt auf den Hauptmieter laufen kann, dieser aber für die Zwischenmietvertragslaufzeit nicht selbst die Miete begleichen muss.

Beide Unterschiede zu kennen, ist nicht zuletzt deshalb immens wichtig, weil sich daraus unter anderem gegenüber dem Gebäudebesitzer bzw. Hauptvermieter eine komplett unterschiedliche Rechtslage ergibt: ·  
    
Untervermietung: Zwar ist es grundsätzlich immer zwingend erforderlich, eine Genehmigung des Hauptvermieters zu besitzen. Entweder situationsbedingt eingeholt oder im Mietvertrag bereits pauschal vereinbart. Aber: Sofern 1) nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird, 2) der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse hat (ein sehr breit auslegbarer Begriff), 3) keine für den Hauptvermieter unzumutbare Situation entsteht, dann gehen die Gerichte regelmäßig von einem Erlaubnisanspruch aus. Heißt: Der Hauptvermieter muss zustimmen. ·      

Zwischenvermietung: Wenn hierbei die gesamte Wohnung für einen gewissen Zeitraum vermietet werden soll, dann kann der Hauptvermieter die Zustimmung verweigern und bei Zuwiderhandlung sogar das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter aufkündigen. So steht es nicht zuletzt buchstabengetreu in Paragraph 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Je nach Zeitraum könnte hier alternativ sogar eine Kurzzeitvermietung gemäß § 549 BGB bestehen, wie sie insbesondere häufig zu touristischen Zwecken praktiziert wird – also einige wenige Tage bis höchstens sechs Monate. ·

Sonderfall nahe Angehörige: Eine Ausnahme von diesen Regeln stellen explizit Ehegatten, Kinder und Eltern dar – nicht jedoch andere Lebenspartner oder entferntere Verwandte, nicht einmal Geschwister. Bei den genannten drei Personenkreisen existiert prinzipiell weder eine Erlaubnispflicht noch ein Widerspruchsrecht seitens des Hauptvermieters. Sofern keine zwingenden Gründe (etwa zu geringer Platz in einer eigentlichen Ein-Personenwohnung), muss der Hauptvermieter diese zusätzlichen Bewohner dulden.

Fassen wir also leicht verständlich zusammen: Wie es rechtlich rings um eine solche Vermietung aussieht, hängt im Detail davon ab,
1.     ob die ganze Wohnung oder nur ein Teil vermietet wird (das wichtigste Kriterium),
2.     wie lange der Unter- bzw. Zwischenmieter sich in der Wohnung aufhalten wird,
3.     in welcher Beziehung Haupt- und Unter- bzw. Zwischenmieter zueinander stehen. Zudem ist der Hauptmieter absolut immer der alleinig Haftende. Das gilt selbst dann, wenn er in einem rechtlich „wasserdichten“ Vertrag alle Rechte und Pflichten an den Unter- bzw. Zwischenmieter weitergibt. Bedeutet, ein Fehlverhalten des hinzugekommenen Mieters kann trotz Abwesenheit zu einer Vertragskündigung gegen den Hauptmieter führen.

4 Beispiele für die Rechtslage

Wie das in der Praxis aussehen kann, wollen wir in einigen Beispielen demonstrieren:
1.     Herr Mustermann ist geschieden und lebt allein in seiner Wohnung. Als Bundeswehrsoldat wird er für mehrere Monate ins Ausland abkommandiert. Hierzu bietet er seinem erwachsenen Sohn an, für diese Zeit in der Wohnung zu leben und sie vollständig für sich zu nutzen. Rechtlich völlig unstrittig, da Herr Mustermann Junior als Sohn ein unzweifelhaftes Wohnrecht besitzt und es sich nicht um eine klassische Untervermietung handelt.
2.     Die junge studierende Frau Mustermann möchte ein Semester in Frankreich studieren. Dazu untervermietet sie in ihrer Wohnung ein Zimmer sowie das Nutzungsrecht an Küche, Bad und Wohnzimmer an einen ihr nicht näher bekannten Kommilitonen, hinterlässt jedoch ihr eigenes Schlafzimmer verriegelt und mit Betretungsverbot für den Untervermieter. Nach ihrer Rückkehr soll der Untervermieter den Status weiterhin behalten. Nachdem sie ihrem Vermieter in einem Brief die Angelegenheit geschildert hat, stimmt dieser zu. Rechtlich ebenfalls unstrittig, da klassische, legitime Teil-Untervermietung.
3.     Frau Mustermann hat vor wenigen Tagen ihre beste Freundin nach einer Trennung für einige Wochen aufgenommen, muss aber für vier Wochen in einer ausländischen Filiale ihres Arbeitgebers aushelfen. Sie fährt, ohne den Vermieter zu informieren. Rechtlich legitim, da es sich bei Besuchern bis höchstens sechs, acht Wochen nicht um Untermieter handelt.
4.     Der junge Herr Mustermann möchte mit seiner Freundin auf eine für neun Monate angesetzte Weltreise gehen. Dazu will er seinem besten Freund so lange die ganze Wohnung des Paares überlassen. Obwohl er dem Hauptvermieter hier einen guten Grund nennen kann, lehnt dieser ab. Rechtlich ebenfalls korrekt seitens des Hauptvermieters, weil dieser eine Gesamt-Zwischenvermietung ablehnen kann.

Erneut sei also betont: Ausschlaggebend ist vor allem, ob die gesamte Wohnung oder lediglich Teile davon vermietet werden.

Unter- und Zwischenvermietung in der Praxis

Der wohl wichtigste Tipp, den man Hauptmietern für diese Situationen geben kann, ist derjenige, den Hauptvermieter grundsätzlich immer zumindest darüber in Kenntnis zu setzen. Das gilt selbst in absolut einwandfreien Rechtslagen, bei denen der Hauptvermieter nicht einmal ein Widerspruchsrecht hätte – etwa im ersten der genannten Beispiele mit dem Sohn des Bundeswehrsoldaten. Dann gilt Folgendes:

1. Unbedingt klären, ob der Untermieter das Geld an den Hauptmieter oder dessen Hauptvermieter überweisen soll. Ersteres dürfte die unbürokratischere Herangehensweise sein.

2. Sofern es nicht machbar ist, den privaten (d. h. nicht untervermieteten) Teil der Wohnung wirkungsvoll räumlich abzutrennen, so ist es unbedingt sinnvoll, die dortige Einrichtung in Gänze auszuräumen. Die einfachste Lösung ist: einen Lagerraum mieten in Hannoverund das Inventar dort zwischenlagern. So bleibt das Hab und Gut trocken und geschützt gelagert, bis es wieder benötigt wird. Ebenso sollten hier Dinge aus den untervermieteten Bereichen eingelagert werden, die schlichtweg „zu privat“ sind oder die der Untermieter einfach nicht nutzen soll. 

3. Niemals, auch nicht bei besten Freundschaften, auf einen Vertrag verzichten, der nicht nur rechtssicher ist, sondern in dem alle relevanten Details festgehalten sind. Darunter sowohl die Kosten als auch das geplante Ende des Mietverhältnisses. Das ist besonders wichtig, wenn es sich wirklich nur um eine Vermietung für den Zeitraum der Abwesenheit handeln sollte.

4. Der gesamte Kontakt zum Hauptvermieter inklusive dessen Einwilligung oder Ablehnung sollte ebenfalls schriftlich erfolgen, um etwas „in der Hand zu haben“. Bitte bedenken: Es gibt durchaus Vermieter, die eine Unter- oder Zwischenvermietung untersagen, obwohl die dargestellte Situation ihnen dieses Recht eigentlich verwehrt.

5. Egal wie: Da der Hauptmieter weiterhin der letztendlich haftbare Teil dieses „Dreiecks“ aus ihm, dem Untermieter und dem Hauptvermieter ist, sollte er unter allen Umständen eine ständige Erreichbarkeit während seiner Abwesenheit sicherstellen – idealerweise auf mehreren Kanälen. Diese sollten sowohl dem Hauptvermieter als auch dem Untermieter bekannt sein.

Dazu noch ein guter Rat, der aus Erfahrung geboren wurde: Egal, wie eng die persönliche Beziehung zum Untermieter ist. Je länger die Abwesenheit dauert, desto ratsamer wird es, alle persönlichen Gegenstände aus den vermieteten Bereichen zu entfernen und dem Zwischenmieter sozusagen eine leere Wohnung zu überlassen, die er selbst mit seinen Möbeln usw. füllen muss.

Denn für Herd, Couch, Fernseher und Co. gibt es definitiv Abnutzungserscheinungen. Und es gibt keinen Grund, warum beispielsweise der beste Freund viele Monate lang den Sofabezug abscheuern sollte, ohne dass der eigentliche Besitzer dafür irgendwie kompensiert wird. Und es sind ja nicht bloß Abnutzungen, sondern vor allem handfeste Schäden, die zu befürchten sind.

Selbst, wenn hierdurch die Storage-Kosten ansteigen, weil mehr Lagerfläche nötig wird, ist das meist die bessere Option, als in eine Mietwohnung zurückzukehren, in der beispielsweise die Mikrowelle nicht mehr funktioniert, aber der Untermieter behauptet, er habe damit nichts zu tun – sonst steht ganz schnell ein Rechtsstreit und jede Menge Ärger an.