Hypothek oder Grundschuld: Was ist besser?

Wie finanziere ich geschickt mein Haus Foto: © Unsplash

Wer einen Baukredit beansprucht, kann zwischen zwei verschiedenen Modellen wählen, die in Deutschland gleichberechtigt nebeneinander existieren: Hypothek oder Grundschuld. Beide Systeme bieten Banken die nötige Sicherheit vor einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers. Die Mehrheit der Banken tendiert mit 80 % inzwischen klar zur Grundschuld. Doch welches Modell ist für Kreditnehmer attraktiver?

Hypothekenkredit: akzessorische Sicherheit

Beim Immobilienkredit wird das Grundstück mit einer Hypothek belastet, die vor der Kreditaufnahme ins Grundbuch eingetragen wird. Strenggenommen handelt es sich bei einer Hypothek ebenfalls um eine Grundschuld, die im Gegensatz zum gleichlautenden Modell nicht fiduziarisch, sondern akzessorisch ist. Konkret bedeutet dies, dass die Schuld an den dinglichen Gegenstand (dem Haus) gebunden ist und automatisch getilgt wird, sobald die Kreditsumme vollständig abbezahlt ist.

In der Zeit, in welcher der Baukredit abbezahlt wird, reduziert sich die Grundschuld entsprechend. Die Hypothek liegt durchschnittlich bei 60 bis 70 % des Verkehrswerts der Immobilie. Die Bank übt das Pfändungsrecht aus, das heißt, sie darf die Immobilie verpfänden, wenn es dem Kreditnehmer nicht gelingt, seinen Zahlungspflichten nachzukommen. Aktuelle Hypothekenzinsen: Dieser Baufinanzierer zeigt sie an.

Grundschuld: fiduziarische Sicherheit

Die Grundschuld dient dem Kreditgeber wie die Hypothek als Sicherheit. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden Modellen besteht darin, dass die Grundschuld beim gleichnamigen Modell fiduziarisch ist, das heißt losgelöst vom dinglichen Gegenstand (dem Haus). Dadurch ist die regelmäßige Zahlung, die man für den Immobilienkredit tätigen muss, abstrakter Natur. Die Grundschuld wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. 

Anders als beim Hypothekenkredit erlischt die Grundschuld nicht automatisch nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zahlungen und reduziert sich nicht im Laufe der Ratenzahlungen. Kreditnehmer erhalten allerdings von der Bank zu diesem Anlass eine Löschungsbewilligung, sodass sie beim Notar die Löschung der Grundschuld veranlassen können. Durch die nicht dinglich gebundene Art der Schuld gilt nicht nur das Haus der Bank als Sicherheit, sondern auch alle anderen Dinge, die von einem bestimmten Wert sind und im Besitz des Kreditnehmers sind. 

Dabei kann es sich beispielsweise um sein Auto, Bargeld oder seinen Aktienbestand handeln. Diese Vorgehensweise ist inzwischen auch bei vielen anderen Zahlungsverpflichtungen üblich, wo Gläubiger die Möglichkeit der Schuldeintreibung über ein Inkasso-Unternehmen haben. 

Was ist besser? Der Vergleich mit allen Vor- und Nachteilen

Aus den Definitionen für beide Kreditmodelle ergibt sich eine deutliche Bevorzugung der Bank, sodass die Schätzungen von Experten, nach denen 80 % der Banken die Grundschuld bei einem Hypothekenkredit bevorzugen, nicht verwundern. So verfügt die Bank nicht nur über die Immobilie als Sicherheit, sondern auch, ähnlich wie bei einer Pfändung nach Grundpfandrecht, über das gesamte Vermögen des Kreditnehmers bei einem Zahlungsausfall. Dazu passt, dass die Bank in der Lage ist, bei einem Zahlungsausfall schneller zu vollstrecken. Die inkludierte Zwangsvollstreckungsklausel macht dies möglich.

Der Umstand, dass Kreditnehmer sich selbstständig um eine Löschung der Grundschuld kümmern müssen, selbst wenn sie den vertraglich vereinbarten Kreditbetrag vollständig zurückgezahlt haben, wirkt ebenfalls nicht sonderlich attraktiv. Dennoch können sich die Vorteile der Bank auch als Vorteile für Kreditnehmer erweisen. Denn dadurch, dass die Bank bei einer Grundschuld besser wegkommt bzw. über ein erhöhtes Sicherheitsniveau verfügt, kann sich dies positiv auf die Kreditbewilligung und Kreditkonditionen auswirken.

Dies korrespondiert mit der Beobachtung, dass sich das Modell der Grundschuld bei einem Immobilienkredit zunehmend durchsetzt, sodass Kreditnehmer in einem Kreditvergleichstest über eine wesentlich größere Auswahl verfügen. Im Gegensatz zur Hypothek kann die Grundschuld überdies auf einen neuen Eigentümer übertragen werden. Dies senkt die Kosten beim Notar, da dieser für eine Löschung nicht mehr bezahlt werden muss und bietet Kreditnehmern eine größere Flexibilität bei der Handhabung von Vermögenswerten. Mehr Möglichkeiten haben Kreditnehmer schließlich dadurch, dass sie die Grundschuld anders als eine Hypothek für neue Kredite nutzen können.

Kreditnehmern gehen die Wahlmöglichkeiten aus

Zwar war die Hypothek als Sicherheitsmodell für den Immobilienkredit zuerst da. Die Grundschuld hat dem Hypothekenkredit allerdings weitgehend den Rang abgelaufen. Wenn Kunden nach einem Immobilienkredit ausschauen, finden sie deshalb überwiegend Kreditangebote mit Grundschuld vor. Kreditnehmer stehen bei der Zahlungstilgung unter einem größeren Zugzwang. Die Zwangsvollstreckungsklausel sorgt für einen hohen Druck, und anders als bei einem Hypothekenkredit haftet der Kunde nicht nur mit seiner Immobilie, sondern auch mit seinem ganzen Vermögen.

Auf der anderen Seite führen diese erweiterten Rechte aus Sicht der Banken aber dazu, dass die Kreditinstitute eher gewillt sind, einem Kredit zuzustimmen, und dies zu tendenziell günstigeren Konditionen. Kreditnehmern bleibt aufgrund der eindeutigen Marktsituation deshalb keine Wahl, als sich auf diese normative Kraft des Faktischen einzulassen. Um in den Genuss eines günstigen Immobilienkredits zu gelangen, sind deshalb andere Maßnahmen wirksamer als die Frage nach dem richtigen Modell für das Darlehen.

Tipps für einen günstigen Baukredit

Kredite sind teuer geworden, doch Kreditnehmer haben ihre Hebel, um die Bedingungen für das Darlehen günstig zu beeinflussen. So lieben Banken Sicherheiten über alles und Kreditnehmer können die Vorlieben der Banken bedienen. Allein ein zweiter Kreditnehmer wirkt sich nach Studien signifikant positiv auf die Kreditkonditionen aus und senkt diese durchschnittlich um 20 bis 30 %. Der zweite Kreditnehmer eignet sich ferner dazu, eine negative Bonität auszugleichen. 
Andererseits haben Kreditnehmer das Recht auf Akteneinsicht bei der Auskunftei Schufa sowie dazu, ungerechtfertigte Einträge löschen zu lassen. Selbst wenn dies nicht möglich ist, verfallen die Schufa-Einträge nach einer festgelegten Zeit, sodass es sich anbieten kann, mit dem Immobilienkredit noch etwas zu warten und in dieser Zeit seine Eigenkapitalquote für das Baudarlehen zu erhöhen.

Extrem wirkungsvoll ist die Nutzung eines Kreditvergleichs durch anerkannte Vermittler wie Baufi24, sodass die günstigsten Angebote von gleich mehreren Kreditgebern gemäß eigenen Vorgaben sondiert werden können. Schließlich können Kreditnehmer für den Baukredit die Dienste von Direktbanken und Fintechs erwägen, die durch die Einsparung von ortsgebundenen Filialnetzen die etablierten Bankhäuser mit einem harten Preiskampf unter Druck setzen und die niedrigeren Kosten an die Kreditnehmer weitergeben.